Tình trạng các dự án bất động sản bị đình trệ không phải là hiếm, và khu đô thị Phúc Ninh tại Bắc Ninh là một ví dụ điển hình. Câu chuyện về dự án này, kéo dài gần hai thập kỷ, không chỉ phản ánh những thách thức trong quy hoạch và triển khai mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về hiệu quả đầu tư công và tư. Cùng Bartra Wealth Advisors Việt Nam tìm hiểu chi tiết về những diễn biến đáng chú ý tại đây.
Thách Thức Chung Từ Các Dự Án Bất Động Sản Đình Trệ
Ngày 8/10/2024, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành công văn quan trọng, gửi đến các sở, ban, ngành, UBND các huyện, thị xã, thành phố, cùng các chủ đầu tư và ban quản lý dự án. Mục đích chính của công văn là nhằm kiểm soát và khắc phục tình trạng lãng phí, hoặc nguy cơ lãng phí đối với các công trình, dự án sử dụng vốn đầu tư công và đầu tư tư đang tạm dừng thi công hoặc chưa được đưa vào khai thác sử dụng hiệu quả.
Theo chỉ đạo từ Chủ tịch UBND tỉnh, Sở Kế hoạch và Đầu tư được giao chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng UBND các cấp địa phương. Nhiệm vụ trọng tâm là kiểm tra, rà soát toàn diện các công trình đầu tư tư thuộc lĩnh vực quản lý của từng ngành và địa phương, đặc biệt là những dự án đang đình trệ, không hoạt động.
Công văn yêu cầu các đơn vị liên quan phải làm rõ nguyên nhân cụ thể dẫn đến việc tạm dừng thi công, xác định vướng mắc phát sinh ở khâu nào, thuộc trách nhiệm của cơ quan hoặc đơn vị nào. Đồng thời, cần phải đề xuất các phương án giải quyết chi tiết, chỉ rõ cơ quan chịu trách nhiệm thực hiện và đặt ra mốc thời gian hoàn thành cụ thể. Đây là động thái quyết liệt nhằm chấn chỉnh tình trạng đầu tư lãng phí và thúc đẩy tiến độ các dự án trên địa bàn tỉnh, trong đó có những dự án lớn như khu đô thị Phúc Ninh.
Lịch Sử Hình Thành Và Phát Triển Của Khu Đô Thị Phúc Ninh
Dự án khu đô thị Phúc Ninh được ví như một “viên ngọc thô” nằm ngay tại vị trí “đất vàng” chiến lược ở trung tâm cửa ngõ phía Nam của Thành phố Bắc Ninh. Với lợi thế tiếp giáp hai trục đường huyết mạch là Đấu Mã và Quốc lộ 1A, vị trí này mang lại tiềm năng phát triển vượt trội. Ước tính tổng mức đầu tư ban đầu của dự án lên tới hơn 4.200 tỷ đồng, cho thấy kỳ vọng lớn lao của tỉnh Bắc Ninh vào việc kiến tạo một quần thể đô thị xanh, hiện đại hàng đầu thành phố.
Phối cảnh tổng thể khu đô thị Phúc Ninh khi mới được phê duyệt, thể hiện tầm nhìn về một khu đô thị xanh hiện đại.
<>Xem Thêm Bài Viết:<>- Visa 173 Úc: Điều Kiện Và Quy Trình Bảo Lãnh Cha Mẹ Đoàn Tụ
- Hiểu Rõ Chỉ Số EPS: Thước Đo Sức Khỏe Tài Chính Doanh Nghiệp
- Lãi suất kép: Chìa khóa tăng trưởng tài sản hiệu quả
- 230 Triệu Won Bằng Bao Nhiêu Tiền Việt Nam? Cập Nhật Tỷ Giá Mới Nhất
- Khám Phá Hình Ảnh Của Khu Đô Thị Nam Việt Á Đà Nẵng Hiện Đại
Theo các tài liệu nghiên cứu, đồ án quy hoạch chi tiết của dự án khu đô thị Phúc Ninh (thuộc TP Bắc Ninh) đã được UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt vào tháng 4 năm 2003, với quy mô ban đầu là 120 ha. Chỉ sau đó vài tháng, vào tháng 9 năm 2003, UBND tỉnh đã giao cho Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Kinh Bắc (nay là Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP) làm chủ đầu tư. Công ty này chịu trách nhiệm đầu tư, xây dựng và kinh doanh hạ tầng của khu đô thị mới Phúc Ninh.
Liên Tục Điều Chỉnh Quy Hoạch Dự Án Phúc Ninh
Quá trình triển khai dự án khu đô thị Phúc Ninh đã chứng kiến nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, phản ánh những thay đổi trong tầm nhìn và chính sách phát triển. Cụ thể, sau 5 năm kể từ phê duyệt ban đầu, vào tháng 4 năm 2009, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành văn bản điều chỉnh, nâng tổng diện tích quy hoạch dự án lên 138,92 ha. Sự điều chỉnh này cho thấy mong muốn mở rộng quy mô và phạm vi phát triển của khu đô thị.
Chưa dừng lại ở đó, đến tháng 11 năm 2009, Sở Xây dựng Bắc Ninh tiếp tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho khu đô thị mới Phúc Ninh với tổng diện tích gần 137 ha. Những thay đổi liên tục này không chỉ thể hiện sự linh hoạt trong quản lý quy hoạch mà còn tiềm ẩn những thách thức về tiến độ và sự đồng bộ trong triển khai. Các điều chỉnh quy hoạch thường kéo theo việc phải lập lại hồ sơ, thủ tục, làm chậm quá trình thực hiện dự án.
Song song với việc phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch, trong giai đoạn từ năm 2003 đến 2012, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành hàng loạt văn bản liên quan đến việc thu hồi và bàn giao đất cho Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc để thực hiện dự án. Quá trình này bao gồm công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, một trong những khâu phức tạp và nhạy cảm nhất của bất kỳ dự án phát triển đô thị quy mô lớn nào. Việc giải phóng mặt bằng diễn ra chậm trễ cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến tiến độ dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Do thời gian thực hiện dự án kéo dài, nhiều chính sách của Nhà nước cũng đã thay đổi, buộc Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc phải nhiều lần lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch dự án về quy mô và cơ cấu sử dụng đất. Các cơ quan thẩm quyền của tỉnh đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch dự án này tổng cộng 4 lần. Tuy nhiên, sau hơn hai thập kỷ triển khai, nhiều hạng mục hạ tầng và đô thị vẫn chưa thể hoàn thiện, khiến khu đô thị Phúc Ninh chưa thể thành hình như kỳ vọng ban đầu.
Thực Trạng Đáng Báo Động Tại Khu Đô Thị Phúc Ninh Hiện Nay
Sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, đến năm 2021, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc tiếp tục được cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho Khu đô thị mới Phúc Ninh. Khi cấp lại giấy chứng nhận, UBND tỉnh cũng đã yêu cầu nhà đầu tư phải có trách nhiệm thực hiện dự án đảm bảo đúng tiến độ và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên quan, chỉ được phép triển khai khi đáp ứng đủ các quy định hiện hành.
Nhiều diện tích đất tại khu đô thị Phúc Ninh vẫn bị bỏ hoang, cây cối mọc um tùm sau nhiều năm triển khai.
Tuy nhiên, sau hơn 3 năm kể từ khi được cấp lại Giấy chứng nhận đầu tư, theo ghi nhận thực tế mới nhất vào tháng 9 năm 2024, nhiều hạng mục hạ tầng giao thông bên trong Khu đô thị Phúc Ninh vẫn chưa được hoàn thiện và chưa liên kết đồng bộ với nhau. Toàn khu vẫn còn khá hoang vắng, với số lượng căn nhà đã đưa vào sử dụng rất ít.
Cổng vào khu đô thị Phúc Ninh với rào chắn tạm bợ, phản ánh sự thiếu hoàn thiện của hạ tầng giao thông.
Ảnh Hưởng Đến Cộng Đồng Và Môi Trường Xung Quanh Dự Án
Tình trạng kéo dài của dự án đã gây ra nhiều hệ lụy cho cộng đồng và môi trường. Việc đơn giá đền bù khác nhau trong cùng một dự án đã khiến nhiều người dân có đơn thư khiếu kiện, gây ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống và quyền lợi của họ. Công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng không hiệu quả đã làm mất đi sự tin tưởng của người dân vào chính quyền và chủ đầu tư.
Rào chắn hư hỏng và nhà bỏ hoang tại khu đô thị Phúc Ninh, gây mất mỹ quan đô thị.
Ngoài ra, những tấm rào chắn chỗ có, chỗ không, bao bọc những ngôi nhà bị bỏ hoang, móp méo xộc xệch, đã gây mất mỹ quan đô thị nghiêm trọng. Các căn biệt thự xây thô phủ rêu phong, cây cối cỏ dại mọc um tùm che lấp lối vào không chỉ tạo ra cảnh quan tiêu điều mà còn là môi trường lý tưởng cho rác thải và các vấn đề về vệ sinh, gây ảnh hưởng xấu đến cuộc sống của những hộ dân hiếm hoi đã về an cư tại đây.
Mặc dù đa phần các công trình đang bị bỏ hoang và chưa hoàn thiện, giá bất động sản tại đây vẫn được chào bán ở mức cao. Một căn biệt thự 240m2 xây thô đang được rao bán với giá 24 tỷ đồng, trong khi những lô đất có diện tích 180m2 mặt tiền 9m cũng có giá gần 14 tỷ đồng. Trung bình, giá các sản phẩm bất động sản tại đây dao động từ 75 đến 100 triệu đồng/m2. Mức giá này đặt ra câu hỏi lớn về tính hợp lý và tiềm năng sinh lời thực sự khi cơ sở hạ tầng vẫn còn dang dở.
Biệt thự xây thô phủ rêu tại khu đô thị Phúc NinhNhững căn biệt thự xây thô tại khu đô thị Phúc Ninh bị phủ rêu phong, cây dại mọc um tùm sau nhiều năm bỏ hoang.
Nguyên Nhân Trì Trệ Và Hậu Quả Của Dự Án Phúc Ninh
Có thể thấy rằng, một dự án khu đô thị trên “đất vàng” của TP Bắc Ninh vẫn chưa thể hoàn thiện hình hài sau hai thập kỷ triển khai. Đây thực sự là một sự lãng phí nghiêm trọng nguồn lực đất đai quý giá và hạn chế đáng kể sự phát triển đô thị của khu vực. Đặc biệt, việc chủ đầu tư vẫn chưa thể hoàn thiện khu đô thị này dù đã được cấp lại Giấy chứng nhận đầu tư càng làm dấy lên nhiều nghi vấn về năng lực và cam kết của họ.
Theo kết luận của Thanh tra tỉnh Bắc Ninh công bố năm 2018, dự án khu đô thị Phúc Ninh còn tồn tại nhiều hạn chế và vướng mắc. Cụ thể, diện tích đất theo quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết và diện tích đất được giao để thực hiện dự án vẫn chưa có sự thống nhất, gây ra những khó khăn trong quản lý và triển khai. Dự án đã chậm tiến độ tới 9 năm so với Văn bản số 937/KH-XDCB ngày 10/11/2004 của Sở Kế hoạch và Đầu tư về việc thẩm định dự án xây dựng khu đô thị mới Phúc Ninh.
Công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của dự án diễn ra quá chậm và kéo dài, là một trong những nguyên nhân chính gây đình trệ. Đến thời điểm thanh tra, Tổng Công ty Kinh Bắc mới chỉ giải phóng mặt bằng được khoảng 79ha/146,244ha tổng diện tích và được bàn giao trên thực địa 68ha. Diện tích còn lại, dù đã được phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, nhưng vẫn chưa được tổ chức bồi thường và giải phóng mặt bằng dứt điểm.
Nghi Ngờ Về Năng Lực Chủ Đầu Tư Và Công Tác Quản Lý
Công tác quản lý nhà nước của các sở, ngành trong việc kiểm tra, đôn đốc Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc thực hiện dự án chưa thường xuyên và thiếu kiên quyết. UBND thành phố Bắc Ninh và các đơn vị liên quan chưa có các biện pháp quyết liệt, kịp thời trong chỉ đạo, giải quyết dứt điểm việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tại dự án khu đô thị mới Phúc Ninh. Công tác tuyên truyền, vận động người dân nhận tiền bồi thường, hỗ trợ cũng đạt hiệu quả thấp, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài.
Cảnh hoang tàn của những biệt thự chưa hoàn thiện tại khu đô thị Phúc Ninh, thể hiện sự lãng phí nguồn lực.
Về phía chủ đầu tư, Tổng công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Kinh Bắc chưa thực sự tích cực trong việc triển khai dự án. Một số hạng mục của dự án thực hiện cầm chừng, nhiều hạng mục khác chưa được triển khai. Sự phối hợp giữa chủ đầu tư với chính quyền địa phương và các sở, ngành liên quan trong quá trình triển khai bồi thường, hỗ trợ của dự án còn nhiều hạn chế. Chủ đầu tư cũng chưa chủ động, tích cực thực hiện dứt điểm các cam kết hỗ trợ riêng đối với người dân có đất bị thu hồi.
Các hạng mục đang thi công của dự án chưa được hoàn thành, và nhiều hạng mục chưa được triển khai. Tại thời điểm thanh tra, một số hạng mục công trình vẫn đang tiến hành thi công khi chưa được cấp có thẩm quyền điều chỉnh dự án đầu tư do đã hết thời hạn hoạt động của dự án. Công ty cũng không tiến hành điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định. Hơn nữa, công tác lập và lưu trữ hồ sơ đất đai, đầu tư xây dựng của dự án cũng không đầy đủ, gây khó khăn cho việc quản lý và giám sát.
Rác thải và cỏ dại tại khu đô thị Phúc NinhRác thải và cỏ dại mọc tràn lan ở khu đất trống thuộc khu đô thị Phúc Ninh, gây ô nhiễm môi trường và mất vệ sinh.
Bài Học Từ Khu Đô Thị Phúc Ninh Cho Nhà Đầu Tư
Câu chuyện về dự án khu đô thị Phúc Ninh mang đến nhiều bài học giá trị không chỉ cho các nhà quản lý nhà nước mà còn đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức. Đây là một minh chứng rõ ràng cho thấy tầm quan trọng của việc thẩm định kỹ lưỡng năng lực và uy tín của chủ đầu tư trước khi cam kết nguồn vốn. Một chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mẽ và kinh nghiệm triển khai dự án là yếu tố then chốt để đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.
Hơn nữa, các nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng khung pháp lý và quy hoạch của dự án. Việc dự án khu đô thị Phúc Ninh liên tục điều chỉnh quy hoạch và vướng mắc về pháp lý đã kéo dài thời gian triển khai, gây thiệt hại lớn. Điều này nhấn mạnh sự cần thiết của việc hiểu rõ các rủi ro pháp lý, tiềm năng thay đổi chính sách và tác động của chúng lên dòng tiền và khả năng hoàn thành dự án.
Bài học từ khu đô thị Phúc Ninh cũng nhắc nhở về tầm quan trọng của việc đánh giá môi trường đầu tư tổng thể, bao gồm cả sự phối hợp của chính quyền địa phương và khả năng giải quyết các vấn đề phát sinh. Sự chậm trễ trong giải phóng mặt bằng và khiếu kiện của người dân là những rào cản lớn, có thể nhấn chìm cả một dự án quy mô. Đối với các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam hay các thị trường nước ngoài khác, việc nắm vững thông tin và thực hiện thẩm định chuyên sâu là không thể thiếu.
Câu hỏi thường gặp về Khu Đô Thị Phúc Ninh
Khu đô thị Phúc Ninh nằm ở đâu?
Khu đô thị Phúc Ninh tọa lạc tại khu vực trung tâm cửa ngõ phía Nam của Thành phố Bắc Ninh, tiếp giáp hai trục đường huyết mạch là Đấu Mã và Quốc lộ 1A.
Chủ đầu tư chính của dự án này là ai?
Chủ đầu tư chính của dự án Khu đô thị Phúc Ninh là Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (trước đây là Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Kinh Bắc).
Tại sao dự án khu đô thị Phúc Ninh lại bị chậm tiến độ?
Dự án chậm tiến độ do nhiều nguyên nhân, bao gồm việc liên tục điều chỉnh quy hoạch, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, sự thiếu tích cực của chủ đầu tư, và công tác quản lý nhà nước chưa thường xuyên, thiếu kiên quyết.
Tình trạng hiện tại của khu đô thị Phúc Ninh ra sao?
Sau hai thập kỷ, nhiều hạng mục hạ tầng giao thông vẫn chưa hoàn thiện, các công trình biệt thự xây thô bị bỏ hoang, phủ rêu phong, cây cối mọc um tùm, tạo cảnh quan hoang vắng và mất mỹ quan đô thị.
Dự án này có những vấn đề pháp lý hay quy hoạch nào không?
Có. Dự án tồn tại các vấn đề như diện tích đất theo quy hoạch và đất được giao chưa thống nhất, chậm tiến độ 9 năm so với kế hoạch ban đầu, và việc thi công một số hạng mục khi dự án đã hết thời hạn hoạt động mà chưa được điều chỉnh.
Giá bất động sản tại khu đô thị Phúc Ninh có hợp lý với thực trạng không?
Dù dự án dở dang và hoang vắng, giá bất động sản tại đây vẫn được chào bán ở mức cao, dao động từ 75 đến 100 triệu đồng/m2, khiến nhiều người nghi ngờ về tính hợp lý so với thực trạng cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện.
Cơ quan nhà nước đã có những biện pháp nào để giải quyết vấn đề?
UBND tỉnh Bắc Ninh đã có công văn chỉ đạo các sở, ban, ngành rà soát, kiểm tra các công trình đình trệ, yêu cầu làm rõ nguyên nhân, đề xuất phương án giải quyết và chịu trách nhiệm cụ thể. Tuy nhiên, trước đó công tác quản lý chưa thường xuyên và thiếu kiên quyết.
Nhà đầu tư có thể rút ra bài học gì từ dự án khu đô thị Phúc Ninh?
Bài học chính là sự cần thiết của việc thẩm định kỹ lưỡng năng lực chủ đầu tư, nghiên cứu kỹ khung pháp lý và quy hoạch, đánh giá rủi ro về tiến độ và khả năng giải phóng mặt bằng, cũng như xem xét sự phối hợp của chính quyền địa phương.
Tóm lại, câu chuyện của khu đô thị Phúc Ninh là một lời nhắc nhở sắc nét về những rủi ro và thách thức tiềm ẩn trong ngành bất động sản Việt Nam. Từ quy hoạch ban đầu đầy hứa hẹn đến thực trạng dở dang hiện tại, dự án này không chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn ảnh hưởng đến niềm tin của người dân và nhà đầu tư. Việc rút ra bài học từ những trường hợp như khu đô thị Phúc Ninh là vô cùng cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững. Bartra Wealth Advisors Việt Nam tin rằng thông tin minh bạch và phân tích sâu rộng là chìa khóa để đưa ra các quyết định đầu tư sáng suốt, dù là trong nước hay quốc tế.
