Làm thế nào để đánh giá rủi ro của các chương trình Đầu Tư Định Cư?

Đánh giá rủi ro của một chương trình đầu tư định cư một cách toàn diện là một công việc khá thử thách đối với các nhà đầu tư, vì mỗi chương trình và phương thức đầu tư đều tiềm ẩn rủi ro riêng về mặt tài chính hoặc khả năng tương thích với nhu cầu của nhà đầu tư. Khi đã đầu tư, rủi ro có thể biến động qua nhiều giai đoạn khác nhau trong quy trình. Do đó, chủ dự án cùng nhà đầu tư cần phải trao đổi thẳng về các loại rủi ro và phương thức chủ dự án kiểm tra theo dõi từng loại rủi ro. Chúng tôi đã tổng hợp danh sách một số yếu tố rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu ý và giải thích về các loại tài sản thường được xem là tài sản cơ sở trong các chương trình đầu tư định cư.
Yếu tố gọi mời số 1: Chương trình, Thời gian và Phương thức đầu tư
Định cư nói chung, và đầu tư định cư nói riêng, là nguồn động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của một quốc gia. Hầu hết các chương trình này nhằm mục đích hỗ trợ cơ sở hạ tầng địa phương, thúc đẩy các lĩnh vực tài chính hoặc thương mại, hoặc nâng cao đời sống cộng đồng thông qua tạo việc làm và tạo cơ sở, hoạt động giải trí . Ngoài ra bản chất các chương trình đầu tư, di cư đều giúp các quốc gia chiêu một nhân tài, cũng như thu hút các nhà đầu tư có tài sản cao trở thành công dân hoặc thường trú nhân quốc gia đó.
Tuy nhiên, không phải tất cả các chương trình nào cũng tạo ra kết quả tích cực cho đất nước. Ví dụ, đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản nhà ở có thể tạo ra tình trạng bong bóng bất động sản khiến người dân địa phương không đủ khả năng mua bất động sản với mức thu nhập của họ trong thời gian hợp lý . Các chương trình đầu tư tài chính khác cũng có thể dẫn đến khá nhiều rủi ro, đặc biệt là về an ninh, sự cố tẩy tiền, tham nhũng và trốn thuế. Một số chương trình có thể bị thay đổi do ảnh hưởng từ biến chính trị. Do đó, khi cân nhắc về việc nên chọn một chương trình đầu tư, nhà đầu tư cần cân nhắc về tính ổn định và mức độ minh bạch của chương trình đó, ít nhất là trong suốt giai đoạn đầu tư của bản thân .
Đối với tình trạng cư trú, nhà đầu tư nên lưu ý đến loại thị thực hoặc giấy phép, vì một số có thể được cấp dưới dạng Thị thực tạm trú mà không có quyền sử dụng các lợi ích địa phương . Ngoài ra để duy trì trạng thái cư trú, nhiều chương trình có thể yêu cầu nhà đầu tư phải vượt qua bài kiểm tra ngôn ngữ, một bài kiểm tra y tế hoặc chỉ được lập hồ sơ trong một độ tuổi nhất định để có thể chấp nhận accept the normal life.
Các yêu cầu về thời gian sinh sống tối thiểu để duy trì tình trạng cư trú hợp pháp cũng là khía cạnh mà nhà đầu tư cần quan tâm. Hầu hết các quốc gia nói tiếng Anh sẽ yêu cầu cư trú thực tế tối thiểu là 5 năm. Điều quan trọng nếu chủ sở hữu hai tình trạng cư trú phải kiểm tra các quy tắc và thời gian cư trú bắt buộc của quốc gia đó và chịu trách nhiệm về thuế . Nếu cư trú một thời gian cố định tại một quốc gia, nhà đầu tư có thể phải nộp thuế nếu quốc gia đó có luật thuế toàn cầu, nghĩa là thu nhập ở nước ngoài của nhà đầu tư cũng phải chịu thuế đối với quốc gia đó.
Yếu tố mời gọi số 2: Dự án và Cấu trúc vốn
Đầu tư vào một dự án tốt tại một thị trường ổn định là cách tốt nhất để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư. Điều này yêu cầu nhà đầu tư nên xem qua bản thẩm định dự kiến kiến trúc toàn diện về khu vực địa lý, nhu cầu thị trường, cạnh tranh và các yếu tố về tài chính.
Để có được thông tin về thị trường, các nhà đầu tư và đơn vị tư vấn nên xem xét kỹ lưỡng báo cáo nghiên cứu thị trường của một dự án. Nghiên cứu từ một đơn vị độc lập (đơn vị thứ ba) là rất cần thiết để có những số liệu cho thấy thị trường đang ổn định, có dấu hiệu tăng trưởng mạnh và dự án sẽ được hưởng lợi từ nhiều nguồn khác nhau , Để tiếp tục kết thúc nguồn cung và yêu cầu từ dự án. Ví dụ: khách sạn dự án sẽ có lợi hơn nếu gần trường đại học, điểm tham quan hoặc sân bay quốc tế, vì tất cả những địa điểm này đều có một lượng lớn khách hàng thường xuyên tìm kiếm khách sạn. Ngoài bản kế hoạch kinh doanh, nội dung về nghiên cứu thị trường cũng nên đề cập về yếu tố cạnh tranh. kế hoạch kế hoạchdoanh khả thi là một bản kế hoạch có phân tích đến hiệu quả cạnh tranh của dự án tại thị trường và khu vực.
Các nhà đầu tư nên quan tâm đến đơn vị phát triển và bộ máy quản lý dự án. Hãy chỉ nên lựa chọn những đơn vị đã có hồ sơ thành đáng tin cậy và có triển vọng phát triển ổn định xuyên suốt nhiều năm nữa trên thị trường. Điều này sẽ giúp nhà đầu tư an tâm về đơn vị phát triển và bộ máy quản lý dự án sẽ có kinh nghiệm điều hành dự án, quản lý và phát triển công việc kinh doanh cả trong thời kỳ thịnh vượng hay suy thoái hoặc biến động hành động lớn như đại dịch. Đối với tình hình đại dịch hiện tại, một số dự án nằm trong phân khúc dịch vụ du lịch, khách sạn và chỗ ở cho sinh viên, du học sinh đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng và kéo theo đó là tác động xấu đến máy tính ổn định về mặt tài chính của dự án.
Một yếu tố khác cũng là điểm then chốt trong việc lựa chọn dự án, và đầu tư khi lựa chọn dự án cần cân nhắc đến cấu trúc vốn và tỷ lệ vốn góp trong dự án. Những dự án có vốn vay từ các hàng hoặc tổ chức tài chính ngân hàng lớn, với tỷ lệ hợp lý (30%-50%) sẽ an toàn hơn những dự án hoàn toàn chỉ sử dụng vốn vay 100% từ các nhà đầu tư tư vấn định cư. Sự kiện chấp thuận cho vay từ Ngân hàng hoặc tổ chức tài chính lớn có thể chứng minh rằng, dự án đã thông qua một quy trình thẩm định tính khả thi nghiêm trọng và được chấp nhận hồ sơ vay. Ngoài ra, chủ dự án cũng cần phải có sự cam kết bằng việc có một số vốn góp nhất định trong dự án, hoặc nhà đầu tư và sở hữu chính bất động sản sử dụng để phát triển dự án.Việc chủ đầu tư sở hữu nhiều dự án hay không, sẽ không quan trọng bằng việc đơn vị sở hữu toàn quyền hoặc phần lớn với quyền quản lý, chia sẻ chính dự án mà các nhà đầu tư đang quan tâm.
Yếu tố mời gọi số 3: Tính toán tài khoản và thứ tự ưu tiên hoàn vốn
Một quan tâm lớn đối với hầu hết các nhà đầu tư là lợi nhuận từ công việc đầu tư của họ. Các nhà đầu tư nên xem xét các yếu tố về thị trường và định giá hợp lý để biết dữ liệu dự án sau khi tái cơ cấu vốn hoặc bán lại các dự án đã tạo đủ số tiền để trả các khoản nợ hiện tại và hoàn trả tiền . trả trước cho các nhà đầu tư hay không . Các dữ liệu cung cấp về thị trường và định giá dự án cần được kiểm tra chéo với nghiên cứu về thị trường hoặc dữ liệu có sẵn khác để chắc chắn rằng nó hợp lý.
Một số dự án rất dễ rút vốn, ví dụ như những dự án mà các điều khoản và công việc hoàn trả được quy định rõ ràng trong Thỏa thuận cho vay; nhưng một số dự án có thể bị ảnh hưởng bởi hiệu suất và nhu cầu thị trường như thu hồi đầu tư hoặc trái phiếu. Một số dự án cần phải bán tài sản để thu hồi vốn, ví dụ như trong trường hợp tài sản ở nhà, lợi nhuận hay thua lỗ sẽ phụ thuộc vào thị trường cấp hai và giá trị thị trường tùy từng thời điểm. Nếu dự án là một doanh nghiệp, thì sẽ phụ thuộc vào định giá của pháp nhân kinh doanh, tài sản hữu hình và vô hình.
Hiểu rõ các loại tài sản và giá trị của tài sản
Để hỗ trợ nhà đầu tư hiểu thêm về các loại dự án và tài sản dự án, dưới đây là một số loại hình đầu tư phổ biến nhất trong các nhà đầu tư dự án:
Investment
Các khoản đầu tư đóng là các khoản đầu tư có điểm quan trọng. Nhà đầu tư cần hiểu cách quản lý quỹ hưu trí, tài liệu quỹ hưu trí là cơ quan tài chính và hệ thống tiền tệ Nhà nước chấp thuận và quản lý quỹ hưu trí hay không, quỹ đầu tư vào bất kỳ tài sản nào và hiệu quả hoạt động của quỹ hưu trí dựa trên giá trị tài sản hay lợi nhuận. Việc hoàn vốn cho các nhà đầu tư sẽ phụ thuộc vào điều kiện thị trường và hiệu quả hoạt động của quỹ. Ngoài ra, phí quản lý cũng là một yếu tố cần được xem xét từ đầu vì đa số phí quản lý dành cho các tài khoản đầu tư khá cao và yêu cầu duy trì mỗi năm.
Trái phiếu
Một số thị trường thực tế mà nhà đầu tư có thể nhận được bằng cách đầu tư vào Trái phiếu Chính phủ hoặc trái phiếu Công ty. Trái phiếu Chính phủ được coi là khoản đầu tư có rủi ro thấp vì được chính phủ hậu khách. Trái phiếu Công ty có thể là vốn cổ phần và/hoặc vốn vay trong các công ty đã đăng ký kinh doanh và đang hoạt động. Bởi vì họ được liên kết với thị trường vốn chủ sở hữu, giá trị có thể bị ảnh hưởng bởi xếp hạng tín hiệu của công ty, mức độ biến động giá cao hơn và mức độ rủi ro cũng tương đối cao hơn.
Diện Khởi nghiệp và Doanh nhân
Các chương trình visa Khởi nghiệp và Doanh nghiệp mở rộng nhanh chóng kể từ năm 2012 khi Chính phủ nhiều nước muốn khuyến khích đầu tư nước ngoài, tập trung vào việc vận hành các doanh nghiệp trong nước để hỗ trợ nền kinh tế và nền kinh tế make up work. Một số chương trình yêu cầu đương đơn phải có kinh nghiệm lập kế hoạch kinh doanh, quản lý và kiểm soát các nguồn tài chính bên cạnh yêu cầu đầu tư. Có nhiều yếu tố cần xem xét, bao gồm việc tuyển dụng và cạnh tranh thị trường trong nước. Rút vốn khỏi một doanh nghiệp cũng không phải là một quá trình đơn giản. Giá trị của doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào các tài sản hữu hình và vô hình, nợ và tài sản, tất cả đều sẽ ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn đầu tư.
Bất động sản – Nhà ở
Chương trình đầu tư định cư phổ biến nhất ở châu Âu là tài khoản đầu tư vào bất động sản nhà ở mà số tiền được yêu cầu thông thường không vượt quá €500.000.
Mặc dù điểm đầu vào của chương trình “Golden Visa” này thấp hơn nhiều so với chương trình đầu tư định cư khác, nhưng sự gia tăng đột biến về số người và số tiền đầu tư vào thị trường nhà ở tư nhân đang gây ra. áp lực về bất động sản nhà ở tại nhiều khu vực, trong đó một số chương trình đã bị chấm dứt như Lisbon và Porto ở Bồ Đào Nha. Ngoài ra, khi mua bất động sản nhà ở, một số nhà đầu tư có thể lo lắng về thị trường thứ cấp, việc bán lại và rút khoản đầu tư sẽ không dễ dàng.
Bất sản phẩm – Cơ sở hạ tầng xã hội
Có nhiều thuận lợi khi đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng phục vụ xã hội. Đây là loại tài sản cố định và hữu hình. Các chương trình này cũng thường được Chính phủ hỗ trợ để giúp đỡ cộng đồng địa phương và tăng dòng vốn. Dự án xã hội có thể được Chính phủ hỗ trợ nhiều mặt, hoặc đảm bảo chắc chắn về doanh thu với hợp đồng cho thuê dài hạn giữa Doanh nghiệp tư nhân và Chính phủ, hoặc nhận được sự hỗ trợ cấp định mức cao nhất từ Quỹ của Chính phủ. Hơn nữa, bản chất của sự gia tăng dân số và lão hóa dân số, và hậu quả của cuộc Khủng hoảng tài chính năm 2008 cũng như đại dịch toàn cầu năm 2020, nguồn cung Nhà ở Xã Hội và Viện Dưỡng Lão trở lại. nên thiếu vắng, trong khi nhu cầu đối với các bất động sản này rất mạnh, điều này đúng trên toàn cầu và không chỉ riêng ở Ireland.
Để tìm hiểu thêm, hãy đọc Đầu tư tác động – Tiềm năng của Nhà ở xã hội và Viện dưỡng lão ở Ireland.
Là một trong những đơn vị phát triển sản phẩm bất động lớn nhất tại Ireland cùng hồ sơ thành tích đã được chứng thực , Bartra có mục tiêu và sứ mệnh giúp khách hàng hiểu rõ giá trị của công việc đầu tư vào các dự án cung cấp Nhà ở Xã Hội và Viện Dưỡng Lão ở Ireland , cũng như giảm thiểu rủi ro trong hành trình định cư của nhà đầu tư .
Các khoản đầu tư vào Viện Dưỡng Lão và Nhà ở Xã Hội thuộc diện Đầu tư Doanh nghiệp IIP. Trước khi cam kết với bất kỳ khoản Đầu tư Doanh nghiệp IIP nào, dưới đây là một số câu hỏi mà các nhà đầu tư sẽ phải hỏi:
- Ai là người phát triển dự án và quy định danh mục đầu tư của họ là bao nhiêu?
- Họ có hồ sơ thành tích hoàn thành dự án thành công và kinh nghiệm điều hành các loại dự án này không?
- Những dự án này có nằm ở những khu vực rất cần thiết, chẳng hạn như Dublin?
- Các loại tài sản này được xây dựng và phát triển mới, hay đã qua sử dụng và được chuyển đổi, tân trang lại? Định giá giữa các dự án, các công trình xây dựng mới sẽ có giá trị cao nhất, tốt hơn rất nhiều so với các dự án cũ được cải tạo tân trang.
- Các dự án này có đủ điều kiện để các Chương trình Chủ đầu tư Định cư, Hỗ trợ sáng kiến của Chính Phủ là tăng cường cung cấp cơ sở hạ tầng không?
- Mối liên hệ giữa công ty kêu gọi vốn và nhà phát triển là gì, và công ty có trụ sở ở đâu?
Do tính linh hoạt của Chương trình IIP và sự an toàn cho các nguồn vốn đầu tư, Ireland đang ngày càng trở thành điểm nóng về đầu tư và ngày càng có nhiều công ty định cư tham gia vào thị trường. Bằng cách hiểu rõ rủi ro và các loại tài sản, Bartra hy vọng rằng các nhà đầu tư có thể lựa chọn các chương trình định cư phù hợp và sẽ có thể hợp tác với các chủ dự án để tăng khả năng thành công.
Bartra tự hào về các nhiệm vụ của mình, các dự án, hồ sơ thành tích và tỷ lệ thành công của chúng tôi trong việc giúp khách hàng có được quyền cư trú. Năm 2019, trong tất cả các cuộc bầu cử theo thuận lợi cho chương trình IIP, Diện mạo Đầu tư Doanh nghiệp chiếm 70% và Bartra Wealth Advisors chiếm gần 70% tổng số được thuận cho Đại diện Đầu tư Doanh nghiệp, giữ vai trò đầu trò chơi trong ngành.